Die erfolgreichsten Immobilieninvestoren suchen selten nach der höchsten Rendite.
Sie suchen Stabilität, Planbarkeit und Werthaltigkeit. Rendite ist nicht das Ziel. Sie ist das Ergebnis guter Entscheidungen.
Genau hier beginnt eine stille Verzerrung des Schweizer Immobilienmarkts: Nicht alle Käufer spielen dasselbe Spiel. Und nicht jede Rendite, die auf Papier attraktiv wirkt, ist in der Realität gesund.
In den vergangenen zehn Jahren durfte die Geschäftsleitung von Mbreti Transaktionen von über CHF 423 Mio. begleiten und Projekte von der ersten Idee bis zur Realisierung mitentwickeln. Daraus bleibt eine einfache Erkenntnis: Gute Entscheide beginnen nicht mit der Immobilienrendite, sondern mit der Frage, wie belastbar ein Objekt wirklich ist.
Warum Rendite trügt
Rendite ist eine wichtige Kennzahl. Aber keine Wahrheit. Sie ist eine Momentaufnahme aus Miete, Preis, Kosten, Annahmen und Risiko.
Gerade bei Anlageimmobilien kann eine hohe Anfangsrendite vieles bedeuten: attraktiver Einstieg, aber auch aufgeschobener Unterhalt, Leerstandsrisiko, schwache Lage oder zu optimistische Mieten. Ein Mehrfamilienhaus kann rechnerisch überzeugen und trotzdem zu wenig Reserve haben.
Was im Markt oft als Renditeliegenschaft Schweiz gesucht wird, ist selten nur Rendite. Es geht um Cashflow, Mieterqualität, Sanierungszyklen, Baukosten, Regulierung, Finanzierung, Mikrolage und Wiederverkaufbarkeit.
Wer ausschliesslich Rendite kauft, kauft meistens Risiko.
Ein Family Office akzeptiert tiefere Anfangsrenditen, wenn Lage, Substanz und Kontrolle stimmen. Eine Pensionskasse sucht planbare Zahlungsströme, tiefe Volatilität und ein Investment Property, das zur Bilanzlogik passt.
Für einen Immobilieninvestor in der Schweiz zählt deshalb nicht nur heutiger Ertrag. Entscheidend ist, wie robust dieser Ertrag unter höheren Unterhaltskosten, strengeren Vorschriften und anspruchsvollerem Mietermarkt bleibt.
Institutionelle Anleger zahlen deshalb teilweise Preise, die andere Marktteilnehmer kaum gesund abbilden können. Sie kaufen Sicherheit, Allokation und langfristige Planbarkeit. Der Preis wird zur Referenz: für Boden, Planung, Baukosten, Sanierung und irgendwann für die Miete.
Preis ist nicht Wert
Ein bezahlter Preis ist ein Fakt. Aber er ist nicht automatisch ein gesunder Marktwert.
Wir wollen bezahlbaren Wohnraum, akzeptieren aber Bodenpreise, die ihn fast unmöglich machen. Wir wollen energetische Sanierungen, unterschätzen aber die Kosten. Wir wollen Qualität, rechnen Projekte aber so eng, dass kaum Qualität entstehen kann.
Das haben wir zu oft gesehen: Auf dem Papier ist ein Renditeobjekt effizient. In der Realität entstehen Bauprobleme, Kompromisse, Nachträge und zu wenig Reserve.
Eine nachhaltige Immobilieninvestition verlangt deshalb mehr als eine Zielrendite. Sie verlangt den Blick unter die Mieterliste und unter das Bewertungsgutachten.
Das Praxisbeispiel
Ein anonymisiertes Praxisbeispiel aus dem Kanton Aargau zeigt das.
Es ging um ein zentral gelegenes, gut angebundenes Neubauprojekt. Die Grundrisse waren stark, der Wohnungsmix vernünftig, auch für Familien. Die Mieten waren ambitioniert, aber nicht absurd. Sie waren nicht auf maximale Papieroptik gedrückt, sondern auf ein Niveau, das im Alltag funktionieren sollte.
In der institutionellen Sicht ist die Anlagekostenbasis der Verkaufspreis für den Forward Deal, nicht die interne Projektkalkulation. Bei rund CHF 67 Mio. Verkaufspreis und rund CHF 2.7 Mio. Jahresmietertrag liegt die Bruttorendite bei etwa 4.0%. Für viele institutionelle Anleger war das am Standort nicht gut genug. Das Projekt scheiterte nicht an seiner inneren Logik, sondern an der Schublade des Standorts.
Wir waren in diesem Prozess auf der Verkäuferseite. Deshalb ist dieser Abschnitt bewusst Selbstkritik. Wir haben die Qualität gesehen und uns zu stark auf sie verlassen: Grundrisse, Wohnungsmix, langfristige Vermietbarkeit. Zu spät haben wir hart genug geprüft, ob der institutionelle Käufermarkt dieses Produkt am konkreten Standort überhaupt aufnehmen würde.
Die Lektion war klar: Ein gutes Immobilienprojekt ist nicht automatisch ein investierbares Produkt. Seither trennen wir konsequenter zwischen baulicher Substanz, langfristiger Marktlogik und Kapitalmarktfähigkeit. Wenn Akzeptanz nur über unrealistisch steigende Mieten erreichbar wäre, ist das kein Vertriebsproblem. Dann ist es ein Qualitäts- und Nachhaltigkeitsthema.
Natürlich hätte man die Rechnung schöner machen können. Bei 4.5% Zielrendite wären rund CHF 315'000 zusätzlicher Jahresmietertrag nötig gewesen, bei 5.0% rund CHF 650'000.
Rein rechnerisch auf 99 Wohnungen verteilt, sind das schnell mehrere hundert Franken pro Wohnung und Monat. Ein Excel-Modell nennt das Renditeverbesserung. Der Mietermarkt nennt es Überdehnung.
Das ist der zynische Teil: Man kann ein gutes Projekt kaputt rechnen, indem man es für den Kapitalmarkt hübscher macht. Die Rendite wirkt sauberer, das Produkt wird ungesünder. Nicht wegen der Architektur, sondern wegen des wirtschaftlichen Drucks.
Fazit
Der Markt leidet an zwei Seiten derselben Schwäche: Zu viel Kapital akzeptiert zu tiefe Renditen für vermeintliche Sicherheit. Gleichzeitig wird echtes Potenzial übersehen, weil es nicht in den Status quo passt.
Wir müssen wieder in gesunden, nachhaltigen Renditen denken. Eine nachhaltige Rendite ist kein Makel. Sie ist der Puffer für Unterhalt, Sanierung, Risiko, Leerstand, Regulierung und Realität.
Vielleicht besteht die Kunst des Investierens nicht darin, die höchste Rendite zu finden. Sondern jene Immobilieninvestition, bei der man auch in zehn Jahren noch ruhig schlafen kann.
Zurück zu InsightsThe most successful real estate investors rarely search for the highest yield.
They search for stability, predictability and substance. Yield is not the objective. It is the result of good decisions.
This is where a quiet distortion in the Swiss real estate market begins: not all buyers are playing the same game. And not every yield that looks attractive on paper is healthy in reality.
Over the past ten years, Mbreti's executive management has accompanied transactions of more than CHF 423 million and helped develop projects from first idea to implementation. The lesson is simple: good decisions do not begin with yield, but with the question of how resilient an asset really is.
Why yield can mislead
Yield is an important metric. But not a truth. It is a snapshot made up of rent, price, costs, assumptions and risk.
In investment real estate, a high initial yield can mean many things: an attractive entry point, but also deferred maintenance, vacancy risk, weak location quality or optimistic rents. An apartment building may be convincing mathematically and still have too little reserve.
What the market calls an income property is rarely only about yield. It is about cash flow, tenant quality, renovation cycles, construction costs, regulation, financing, micro-location and resaleability.
Those who buy only yield usually buy risk.
A family office may accept lower initial yields if location, substance and control are right. A pension fund looks for predictable cash flows, low volatility and an investment property that fits its balance-sheet logic.
For a real estate investor in Switzerland, the question is therefore not only what an asset produces today. What matters is how robust that income remains under higher maintenance costs, stricter regulation and a more demanding rental market.
Institutional investors therefore sometimes pay prices that other market participants can hardly reproduce in a healthy way. They are buying safety, allocation and long-term predictability. That price becomes the reference: for land, planning, construction costs, renovation and eventually rent.
Price is not value
A price paid is a fact. But it is not automatically a healthy market value.
We want affordable housing, but accept land prices that make it almost impossible. We want energy renovations, but underestimate the costs. We want quality, but calculate projects so tightly that quality can barely emerge.
We have seen this too often: on paper, an income asset is efficient. In reality, it creates construction problems, compromises, change orders and too little reserve.
A sustainable real estate investment therefore requires more than a target yield. It requires looking beneath the rent roll and beneath the valuation report.
The practical example
An anonymised practical example from the canton of Aargau illustrates this.
It was a centrally located, well connected new-build project. The layouts were strong, the apartment mix was sensible, including for families. The rents were ambitious, but not absurd. They were not pushed for maximum paper optics, but set at a level that should work in everyday life.
In the institutional view, the cost base is the sale price for the forward deal, not the internal project calculation. At around CHF 67 million sale price and around CHF 2.7 million in annual rental income, the gross yield is about 4.0%. For many institutional investors, that was not good enough at that location. The project did not fail because of its inner logic, but because of the location category.
We were on the seller's side in this process. That makes this section deliberate self-criticism. We saw the quality and relied on it too strongly: the layouts, the apartment mix, the long-term lettability. We tested too late, and not hard enough, whether the institutional buyer market would absorb this product at this specific location.
The lesson was clear: a good real estate project is not automatically an investable product. Since then, we separate more consistently between building substance, long-term market logic and capital-market viability. If acceptance can only be achieved through unrealistically rising rents, it is not a distribution problem. It is a quality and sustainability issue.
Of course, the calculation could have been made prettier. At a 4.5% target yield, around CHF 315,000 of additional annual rental income would have been required; at 5.0%, around CHF 650,000.
Allocated purely mathematically across 99 apartments, that quickly becomes several hundred francs per apartment per month. An Excel model calls it yield improvement. The rental market calls it overextension.
That is the cynical part: one can calculate a good project into a worse product by making it prettier for the capital market. The yield looks cleaner, the product becomes less healthy. Not because of the architecture, but because of the economic pressure.
Conclusion
The market suffers from two sides of the same weakness: too much capital accepts yields that are too low for supposed safety. At the same time, real potential is overlooked because it does not fit the status quo.
We need to think again in healthy, sustainable yields. A sustainable yield is not a flaw. It is the buffer for maintenance, renovation, risk, vacancy, regulation and reality.
Perhaps the art of investing is not finding the highest yield. It is recognising the real estate investment that still lets you sleep calmly ten years from now.
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