Sanieren, ohne zu verdrängen

Die Nachricht aus Winterthur finde ich bemerkenswert: Die Überbauung Burgstrasse in Winterthur-Wülflingen mit 368 Wohnungen soll im bewohnten Zustand saniert werden. Laut den veröffentlichten Informationen sind acht Etappen über acht Jahre geplant. Die meisten Mieterinnen und Mieter sollen währenddessen bleiben können.

Ich finde diesen Ansatz sehr stark. Nicht, weil er einfach ist. Sondern gerade, weil er anspruchsvoll ist.

Wir haben vor Jahren bei einem kleineren Mehrfamilienhaus etwas Ähnliches umgesetzt. Eine Wohnung stand leer. Während jeweils eine Wohnung saniert wurde, konnte der Mieter oder die Mieterin vorübergehend diese Ersatzwohnung nutzen. Danach ging es weiter zur nächsten Wohnung. Das war organisatorisch nicht ganz ohne, aber es hat wunderbar funktioniert. Vor allem, weil man nicht nur in Bauabläufen gedacht hat, sondern in Menschen, Routinen und Vertrauen.

Genau das gefällt mir an solchen Lösungen: Sie zeigen, dass Immobilien nicht nur Excel, Baukosten und Rendite sind. Immobilien sind auch Zuhause. Nachbarschaft. Gewohnheit. Sicherheit. Wer eine Sanierung so plant, dass Menschen möglichst bleiben können, übernimmt Verantwortung über den reinen Objektwert hinaus.

Aber man muss bei aller Sympathie auch kritisch bleiben.

Eine Sanierung im bewohnten Zustand macht nur Sinn, wenn die Liegenschaft noch genügend Substanz hat. Wenn Tragstruktur, Grundrisse, Haustechnik, Brandschutz, Gebäudehülle und Erschliessung eine echte Zukunft zulassen, kann Weiterbauen sehr sinnvoll sein. Wenn aber nur kosmetisch saniert wird, obwohl das Gebäude strukturell am Ende ist, verschiebt man Probleme nur in die Zukunft.

Ebenso wichtig ist die Frage der heutigen Anforderungen. Eine Liegenschaft muss nach einer Sanierung nicht nur schöner sein, sondern besser funktionieren. Dazu gehören Energieeffizienz, Schallschutz, gute Grundrisse, zeitgemässe Nasszellen, sichere Zugänge und, wo möglich, hindernisarme oder behindertengerechte Lösungen. Gerade bei älteren Siedlungen darf man nicht nur den Bestand romantisieren. Man muss ehrlich prüfen, ob der erneuerte Bestand auch für ältere Menschen, Familien, Menschen mit Einschränkungen und den Alltag der nächsten Jahrzehnte taugt.

Auch die Zumutbarkeit ist zentral. Acht Jahre Bauzeit sind lang. Lärm, Staub, Provisorien, Umzüge innerhalb der Siedlung, Einschränkungen bei Bad, Küche, Lift oder Umgebung: Das alles ist für Bewohnerinnen und Bewohner belastend. Eine Sanierung im bewohnten Zustand braucht deshalb eine extrem gute Kommunikation, klare Ansprechpartner, echte Ausweichmöglichkeiten und einen Ablauf, der nicht nur auf dem Papier sozialverträglich klingt.

Und dann bleibt die finanzielle Seite.

Eine solche Lösung muss wirtschaftlich aufgehen. Für Eigentümer bedeutet das: Baukosten, Etappierung, Leerstandsverluste, Mietzinsentwicklung, Finanzierung, Förderbeiträge, Lebenszykluskosten und Risiken müssen sauber zusammenpassen. Für Mieter bedeutet es: Die Sanierung darf nicht unter dem Titel der Sozialverträglichkeit am Ende zu einer indirekten Verdrängung durch zu starke Mietzinssteigerungen führen.

Das ist die eigentliche Kunst: Bestand erhalten, Wohnraum verbessern, Mieten nur massvoll entwickeln und trotzdem ein tragfähiges Investment schaffen.

Ich glaube, dass solche Modelle künftig wichtiger werden. Nicht jede Siedlung muss abgerissen werden. Nicht jede Sanierung braucht Leerkündigungen. Aber auch nicht jede Liegenschaft eignet sich für eine Sanierung im bewohnten Zustand. Entscheidend ist eine ehrliche Analyse vor dem Entscheid.

Meine Haltung dazu ist klar: Wenn die Substanz stimmt, wenn die Bewohner fair begleitet werden, wenn Barrierefreiheit und Alltagstauglichkeit ernst genommen werden und wenn die Zahlen langfristig tragen, dann ist Sanieren im bewohnten Zustand eine der intelligentesten Formen von Immobilienentwicklung.

Es ist weniger spektakulär als ein Neubau. Aber manchmal ist genau das der bessere Weg.

Quellen und Bezugspunkte

Bild: Fassade eines Wohnhauses an der Burgstrasse, Quelle Terresta.

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The news from Winterthur is remarkable: the Burgstrasse development in Winterthur-Wülflingen, with 368 apartments, is to be renovated while occupied. According to the published information, eight stages over eight years are planned. Most tenants should be able to remain.

I find this approach very strong. Not because it is easy, but precisely because it is demanding.

Years ago, we implemented something similar in a smaller apartment building. One apartment was vacant. While one apartment was being renovated, the tenant could temporarily use that replacement apartment. Then the process moved on to the next unit. It was not simple operationally, but it worked very well because the process considered not only construction schedules, but also people, routines and trust.

That is what I value in such solutions: they show that real estate is not only Excel, construction costs and yield. Real estate is also home. Neighbourhood. Habit. Security. Anyone planning a renovation in a way that allows people to stay takes responsibility beyond pure asset value.

But sympathy should not remove critical judgment.

Renovation while occupied only makes sense if the property still has sufficient substance. If structure, layouts, building services, fire safety, envelope and access allow for a real future, continuing to build can be very sensible. But if the renovation is merely cosmetic while the building is structurally at the end of its life, problems are only postponed.

Current requirements also matter. After renovation, a property should not only look better; it should function better. This includes energy efficiency, acoustic quality, sensible layouts, modern bathrooms, safe access and, where possible, barrier-free or accessible solutions. Especially with older estates, the existing stock should not simply be romanticized. It must be honestly assessed whether the renewed stock works for older people, families, people with disabilities and everyday life over the coming decades.

Proportionality is central as well. Eight years of construction is a long time. Noise, dust, temporary arrangements, moves within the estate, restrictions affecting bathrooms, kitchens, lifts or outdoor areas: all of this is burdensome for residents. Renovation while occupied therefore requires excellent communication, clear points of contact, real fallback options and a process that is socially responsible in practice, not only on paper.

And then there is the financial side.

Such a solution must work economically. For owners, construction costs, phasing, vacancy losses, rent development, financing, subsidies, life-cycle costs and risks must fit together. For tenants, renovation must not become indirect displacement through excessive rent increases under the label of social responsibility.

That is the real art: preserve existing stock, improve housing, develop rents moderately and still create a viable investment.

My view is clear: if the substance is right, if residents are fairly supported, if accessibility and everyday usability are taken seriously and if the numbers work over the long term, renovation while occupied is one of the most intelligent forms of real estate development.

Sources and references

Image: facade of a residential building on Burgstrasse, source Terresta.

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