Wir wissen seit Jahren, dass Wohnraum knapp wird: mehr Menschen, kleinere Haushalte, gefragte Lagen, tiefe Leerstände. Überraschend ist nicht die Diagnose. Überraschend ist, wie wenig sich an der Umsetzung ändert.
Wohnraum entsteht durch Grundstücke, Kapital, Bewilligungen und Menschen, die Verantwortung übernehmen – nicht durch Absichtserklärungen.
Alle wollen mehr Wohnungen – aber ungern die Konsequenzen
Politisch klingt es einfach: mehr bezahlbarer Wohnraum, mehr Mieterschutz, mehr Nachhaltigkeit, mehr Verdichtung. Das Problem: Man kann nicht mehr Wohnungen fordern und gleichzeitig jedes einzelne Projekt mit zusätzlichen Auflagen, Unsicherheit und Zeitverlust belasten.
Regulierung ist nicht gratis – aber auch nicht grundlos
Jede Verzögerung, jede Einsprache, jede unklare Auslegung hat einen Preis. Er landet im Kaufpreis, in der Miete oder darin, dass gar nicht gebaut wird.
Das heisst nicht, dass Regulierung per se falsch ist. Mieterschutz, Ortsbildschutz und Einspracherecht existieren aus guten Gründen.
Schnellere Verfahren nützen zuerst denen, die ohnehin schon Kapital und Projekte in der Pipeline haben. Beschleunigte Ersatzneubauten können in der Praxis genau jene Mieten nach oben treiben, die eigentlich günstiger werden sollten, weil bestehende, günstigere Bestandsmieten verschwinden.
Wer nur die Verfahrensdauer verkürzt, ohne die Verteilungsfrage mitzudenken, riskiert, das eine Knappheitsproblem gegen ein anderes einzutauschen.
Das ist ein legitimer Punkt, und er gehört in diese Debatte, nicht an ihren Rand. Er ändert aber nichts daran, dass die Summe gut gemeinter Regeln ein schlechtes Gesamtergebnis produzieren kann. Eine Regel, die Wohnraum verhindert, muss sich an ihren Folgen messen lassen.
Die Antwort ist deshalb nicht Stillstand, sondern beides zugleich: schnellere Verfahren und gezielter, verbindlicher Schutz für bestehende Mieter. Nicht Schutz durch Verfahrensdauer, sondern durch klare Regeln, die auch bei schnellem Bauen greifen.
Einsprachen sind kein Nebenthema
Eine Studie im Auftrag von ARE und BWO nennt Einsprachen und Rekurse als zentrale Ursache für verzögerte oder verhinderte Wohnbauprojekte. Rund 60 Prozent der befragten Fachpersonen sehen darin eine grosse Hürde.
Rechtsmittel dürfen deshalb nicht abgeschafft werden. Aber wenn wenige Akteure viel blockieren können, während Wohnungssuchende keinen Sitz am Tisch haben, entsteht eine Schieflage.
Wer eine Wohnung sucht, erhebt keine Einsprache gegen die Verzögerung. Er bezahlt später die Knappheit.
Ein anonymisiertes Neubauprojekt an bester Lage im Kanton Luzern wurde über fünf Jahre durch alle Instanzen blockiert – von einem einzigen Nachbarn mit den finanziellen Mitteln, jede Instanz auszureizen, obwohl der Einwand inhaltlich kaum Substanz hatte.
Am Ende stand kein anderes Projekt, keine bessere Lösung, keine gewonnene Qualität. Es stand nur eine Wohnung weniger, fünf Jahre später als nötig.
Solche Fälle sind kein Einzelschicksal. Sie sind ein Systemmerkmal: Wer über genug Mittel und Geduld verfügt, kann ein Verfahren so lange in die Länge ziehen, bis es sich für ihn lohnt und für alle anderen nicht mehr.
Digitalisierung als Infrastruktur, nicht als Kosmetik
Ein digitaler Bewilligungsprozess müsste jederzeit zeigen: Wo steht das Projekt, welche Stelle blockiert, welche Frist läuft, was fehlt.
Das löst keinen politischen Zielkonflikt. Aber es macht sichtbar, wo ein Verfahren sachlich schwierig ist – und wo es einfach schlecht organisiert wurde.
Digitalisierung ist Infrastruktur. Nicht Kosmetik.
Auch Investoren müssen ehrlich sein
Nicht jedes Projekt ist gut, nicht jede Verdichtung intelligent, nicht jede Mietsteigerung nachhaltig. Das braucht aber ein besseres System, nicht mehr pauschales Misstrauen.
Gute Projekte sollten schneller durchkommen, schlechte klarer scheitern. Heute hängen oft beide im selben Nebel aus Verfahren und Verzögerung fest.
Was es braucht
- schnellere, verbindlichere Bewilligungsverfahren
- weniger Interpretationsspielraum bei klar zonenkonformen Projekten
- digitalisierte Prozesse statt Papierlogik
- klare Zuständigkeiten und transparente Fristen
- griffigere Regeln gegen taktische Verzögerungen
- mehr Ersatzneubauten dort, wo städtebaulich und sozial vertretbar
- verbindlicher Schutz für bestehende Mieter bei Ersatzneubauten, statt Verfahrensdauer als einzigen Hebel gegen Verdrängung zu nutzen
- eine ehrlichere Debatte über die Zielkonflikte zwischen Schutz, Verdichtung, Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit
These
Die Schweiz wird den Wohnungsmangel nicht lösen, solange sie Wohnraum politisch bestellt, aber regulatorisch ausbremst.
Kontrolle und Umverteilung allein schaffen keine bezahlbaren Mieten. Es braucht Angebot, Angebot braucht Umsetzung, und Umsetzung braucht den Mut, nicht jede Blockade als demokratische Qualität zu romantisieren – ohne dabei die berechtigten Einwände der Gegenseite zu ignorieren.
Wir haben in der Schweiz nicht zu wenig Erkenntnis. Wir haben zu wenig Umsetzung.
Quellen und Bezugspunkte
For years we have known that housing is becoming scarce: more people, smaller households, popular locations and low vacancy rates. The surprising part is not the diagnosis. It is how little changes in execution.
Housing is created by land, capital, permits and people who take responsibility – not by statements of intent.
Everyone wants more apartments – but rarely the consequences
Politically, it sounds simple: more affordable housing, more tenant protection, more sustainability, more densification. The problem is that you cannot demand more apartments while burdening every single project with more requirements, uncertainty and delay.
Regulation is not free – but it is not baseless either
Every delay, every objection and every unclear interpretation has a price. It ends up in the purchase price, in the rent or in the fact that nothing is built at all.
That does not mean regulation is wrong by definition. Tenant protection, heritage protection and the right to object exist for good reasons.
Faster procedures initially benefit those who already have capital and projects in the pipeline. Accelerated replacement buildings can raise precisely those rents that were meant to become more affordable, because existing lower rents disappear.
Anyone who shortens procedures without considering distributional effects risks replacing one shortage problem with another.
This is a legitimate point, and it belongs in the debate, not on its margins. But it does not change the fact that the sum of well-intended rules can still create a poor overall result. A rule that prevents housing has to be measured by its consequences.
The answer is therefore not standstill, but both at once: faster procedures and targeted, binding protection for existing tenants. Not protection through delay, but through clear rules that also apply when building is fast.
Objections are not a side issue
A study commissioned by ARE and BWO names objections and appeals as a key reason why housing projects are delayed or prevented. Around 60 percent of the professionals surveyed see this as a major obstacle.
Legal remedies must therefore not be abolished. But when a few actors can block a great deal while people looking for housing have no seat at the table, the system becomes distorted.
Someone looking for an apartment does not object to the delay. They pay for the shortage later.
An anonymised new-build project in a prime location in the canton of Lucerne was blocked for more than five years through every instance – by one single neighbour with the financial means to exhaust every step, although the objection had little substance.
In the end, there was no different project, no better solution and no added quality. There was only one fewer apartment, five years later than necessary.
Such cases are not isolated. They are a system feature: those with enough money and patience can stretch a procedure until it pays for them and no longer works for everyone else.
Digitalization as infrastructure, not cosmetics
A digital permit process should show at any time: where the project stands, which authority is blocking, which deadline is running and what is missing.
That does not solve a political trade-off. But it makes visible where a procedure is genuinely difficult – and where it is simply poorly organised.
Digitalization is infrastructure. Not cosmetics.
Investors also have to be honest
Not every project is good, not every densification is intelligent and not every rent increase is sustainable. But this requires a better system, not more blanket mistrust.
Good projects should move faster; poor projects should fail more clearly. Today both often hang in the same fog of procedure and delay.
What is needed
- faster and more binding permit procedures
- less room for interpretation in clearly zone-compliant projects
- digital processes instead of paper logic
- clear responsibilities and transparent deadlines
- stronger rules against tactical delays
- more replacement buildings where urban planning and social conditions allow it
- binding protection for existing tenants in replacement projects, instead of using procedural duration as the only lever against displacement
- a more honest debate about the trade-offs between protection, densification, sustainability and affordability
Thesis
Switzerland will not solve its housing shortage as long as it politically demands housing while slowing it down through regulation.
Control and redistribution alone do not create affordable rents. Supply is needed, supply needs execution, and execution requires the courage not to romanticise every blockade as democratic quality – without ignoring legitimate counterarguments.
Switzerland does not lack insight. It lacks execution.