Wir haben kürzlich ein zentral gelegenes Mehrfamilienhaus mit 18 Wohnungen geprüft. Auf dem Papier war alles sauber gerechnet: Flächen optimiert, Erschliessung berechnet und Wirtschaftlichkeit durchgerechnet.
Trotzdem liess sich das Objekt weder überzeugend vermieten noch verkaufen.
Viele Entwickler optimieren zuerst die Wirtschaftlichkeit eines Projekts und prüfen erst danach, ob das Produkt überhaupt zur Nachfrage am Standort passt.
Genau diese Reihenfolge ist häufig der eigentliche Fehler.
Ein Grundriss kann sämtliche Normen erfüllen und trotzdem schlecht funktionieren.
Der Grund war kein reines Preisproblem, sondern ein Problem des Wohnungsmix: zu viele 4.5-Zimmer-Wohnungen und deutlich zu wenige 2.5- und 3.5-Zimmer-Wohnungen.
Am Standort fragten vor allem kleinere Haushalte nach: Paare, Einzelpersonen und kleinere Familien. Klassische Familienhaushalte waren nicht die primäre Zielgruppe.
Baubar bedeutet nicht bewohnbar
Auf dem Plan sah das Projekt überzeugend aus.
Im Alltag hätte es jedoch nicht ausreichend funktioniert. Ein Grundriss wird häufig von der Fläche, der Ausnützung und der technischen Machbarkeit her geplant. Ein Bewohner beurteilt eine Wohnung dagegen danach, ob er darin kochen, arbeiten, schlafen und seinen Alltag organisieren kann.
- Steht ein Doppelbett im Schlafzimmer, ohne den Zugang zum Schrank zu blockieren?
- Findet im vermeintlichen Homeoffice-Zimmer tatsächlich ein Schreibtisch Platz?
- Gibt es genügend Stauraum?
- Ist die Küche mehr als eine Kochnische mit Alibi-Arbeitsfläche?
- Kann der Esstisch aufgestellt werden, ohne die wichtigsten Laufwege zu versperren?
Die Frage, ob man selbst in einer Wohnung leben und die geplante Miete dafür bezahlen würde, gehört zu den praktischsten Qualitätsprüfungen einer Immobilienentwicklung.
Sie ersetzt keine Marktanalyse. Sie deckt jedoch Schwächen auf, die in Flächentabellen, Renditeberechnungen und Visualisierungen kaum sichtbar werden.
Das Problem liegt dabei selten bei der Architektur allein. Es entsteht dort, wo Architektur, Entwicklung und Vermarktung zu wenig aus Sicht des späteren Bewohners gedacht werden.
Gegenposition: Sind grosse Wohnungen nicht wirtschaftlicher?
Ein naheliegender Einwand lautet: 4.5-Zimmer-Wohnungen können einen tieferen Preis pro Quadratmeter aufweisen als kleinere Einheiten. Gleichzeitig entstehen im Verhältnis zur Wohnfläche weniger Küchen, Bäder und Erschliessungsflächen.
Das klingt zunächst nach einem Wirtschaftlichkeitsvorteil.
Im vorliegenden Fall verschlechterte genau diese Logik jedoch die Wirtschaftlichkeit.
An einem familienorientierten Standort wäre ein grösserer Anteil an 4.5-Zimmer-Wohnungen nachvollziehbar gewesen. An diesem Standort traf das Angebot jedoch auf eine Zielgruppe, die kleinere Einheiten suchte.
Der tiefere Preis pro Quadratmeter kompensierte die fehlende Nachfrage nicht.
Das Resultat waren zwei Nachteile gleichzeitig:
- tiefere erzielbare Preise pro Quadratmeter,
- eine geringere Nachfrage nach dem geplanten Produkt.
Ein theoretischer Kostenvorteil wurde dadurch zu einem konkreten Vermarktungsrisiko.
Aus der Praxis: Der Wohnungsmix musste neu gedacht werden
Die bestehenden 2.5-Zimmer-Wohnungen im Projekt waren aufgrund ihrer Lage praktisch sofort vermietet.
Damit zeigte der Markt bereits sehr deutlich, wo die tatsächliche Nachfrage lag.
Nach einer vertieften Marktanalyse wurde der Wohnungsmix deshalb grundlegend überarbeitet. Mehr 2.5- und 3.5-Zimmer-Wohnungen ersetzten einen Teil der grossen Einheiten.
Dadurch verbesserten sich die Vermietbarkeit, die erzielbaren Preise pro Quadratmeter, die Vermarktungsgeschwindigkeit, die Nachfragebasis, das Leerstandsrisiko und die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts.
Als Verkaufsprojekt fehlte den ursprünglich zu vielen grossen Wohnungen zudem der notwendige Mehrwert, um die erforderlichen Kaufpreise überzeugend zu rechtfertigen.
Ein tieferer Preis pro Quadratmeter ist kein Wirtschaftlichkeitsvorteil, wenn er nicht zur Nachfrage am Standort passt.
Die ursprüngliche Frage lautete: Wie vermieten wir diese 18 Wohnungen?
Die richtige Frage war: Welche Wohnungen müssten hier entstehen, damit Menschen tatsächlich darin leben wollen?
Das erforderte keine bessere Vermarktung, sondern ein anderes Produkt:
- neu gedachte Grundrisse,
- veränderte Wohnungstypen,
- eine klarere Zielgruppendefinition,
- und eine andere Positionierung.
Nicht die Vermarktung war falsch, sondern das Produkt
In vielen Immobilienprojekten wird die Vermarktung erst dann hinterfragt, wenn die Nachfrage ausbleibt.
Dann werden Visualisierungen verbessert, Inserate angepasst, Preise leicht reduziert oder zusätzliche Vertriebskanäle aktiviert.
Das kann sinnvoll sein, sofern das Produkt grundsätzlich funktioniert.
Es löst jedoch kein strukturelles Problem.
Wenn Wohnungstypen, Grundrisse und Preispositionierung nicht zum Standort passen, kann auch eine sehr gute Vermarktung nur begrenzt helfen.
Vermarktung versucht, ein bestehendes Produkt besser zu verkaufen.
Projektentwicklung muss zuerst sicherstellen, dass das richtige Produkt entsteht.
Die Umkehrung: zu klein statt zu gross
Der umgekehrte Fehler ist mindestens genauso verbreitet und derzeit besonders auffällig.
Im Kanton Zürich verschiebt sich die Neubautätigkeit seit Jahren hin zu kleineren Wohnungen. 1-Zimmer-Wohnungen werden inzwischen häufiger gebaut als Wohnungen mit sechs oder mehr Zimmern.
Ein möglicher Treiber liegt bei institutionellen Investoren, die mit kleineren Einheiten häufig höhere Erträge pro Quadratmeter erzielen können.
Problematisch wird dies dort, wo diese Renditelogik stärker gewichtet wird als die tatsächliche Nachfrage am jeweiligen Standort.
Auch das ist Marktlogik ohne Standortlogik.
Wo Familien die naheliegende Zielgruppe wären, können Kleinwohnungen entstehen, weil sie in einer Modellrechnung höhere Quadratmetererträge versprechen.
Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sie sich am konkreten Standort besser vermieten oder verkaufen lassen.
Beide Fehler – zu grosse und zu kleine Wohnungen – haben dieselbe Ursache: Der Wohnungsmix wird von der Renditelogik her gedacht und nicht vom Standort und seiner tatsächlichen Nachfrage.
Ein hoher Quadratmeterpreis ist noch keine gute Rendite
Kleinere Wohnungen erzielen häufig höhere Preise pro Quadratmeter.
Grössere Wohnungen können dagegen tiefere Erstellungskosten pro Quadratmeter aufweisen und weniger Küchen, Bäder oder technische Installationen pro Fläche benötigen.
Keine dieser beiden Logiken ist grundsätzlich falsch.
Falsch wird es, wenn eine davon unabhängig vom Standort angewendet wird.
Der höchste Quadratmeterpreis nützt wenig, wenn die Wohnungen langfristig leer stehen oder nur mit Zugeständnissen vermietet werden können.
Der tiefste Erstellungspreis nützt ebenso wenig, wenn für das entstandene Produkt keine ausreichende Nachfrage besteht.
Wirtschaftlichkeit entsteht nicht durch eine einzelne Kennzahl.
Sie entsteht aus dem Zusammenspiel von:
- Standort,
- Zielgruppe,
- Wohnungsmix,
- Grundrissqualität,
- Preis,
- Absorptionsgeschwindigkeit,
- Baukosten,
- und langfristiger Nachfrage.
Der Grundriss muss gedanklich bewohnt werden
Ein Grundriss sollte nicht nur technisch kontrolliert, sondern gedanklich bewohnt werden.
Das bedeutet, den tatsächlichen Alltag der Zielgruppe durchzuspielen.
- Wo steht die Garderobe?
- Wo werden Schuhe, Kinderwagen, Staubsauger und Vorräte gelagert?
- Kann das Schlafzimmer sinnvoll möbliert werden?
- Wo arbeitet jemand im Homeoffice?
- Ist ein Kinderzimmer wirklich als Kinderzimmer nutzbar oder nur auf dem Plan als solches bezeichnet?
- Kann eine Familie gemeinsam essen?
- Gibt es genügend Privatsphäre?
- Sind Balkon, Terrasse oder Aussenflächen tatsächlich nutzbar?
- Wie bewegen sich Bewohner durch die Wohnung?
- Wo entstehen Konflikte zwischen Türen, Möbeln und Laufwegen?
Ein guter Grundriss besteht nicht nur aus korrekt berechneten Quadratmetern.
Er besteht aus sinnvoll nutzbaren Quadratmetern.
Marktanalyse beginnt nicht beim Quadratmeterpreis
Eine belastbare Marktanalyse darf sich nicht darauf beschränken, durchschnittliche Angebotsmieten oder Verkaufspreise pro Quadratmeter zu vergleichen.
Sie muss beantworten, wer am Standort tatsächlich wohnt oder wohnen möchte.
Dazu gehören Fragen wie:
- Welche Haushaltsgrössen dominieren?
- Welche Wohnungstypen werden besonders häufig gesucht?
- Welche Einheiten fehlen im bestehenden Angebot?
- Welche Wohnungsgrössen weisen bereits ein Überangebot auf?
- Welche Preise sind für die jeweilige Zielgruppe tragbar?
- Welche Merkmale rechtfertigen einen Preisaufschlag?
- Welche Grundrisse funktionieren im Alltag?
- Wie lange dauert die Vermarktung vergleichbarer Wohnungen?
- Welche Haushalte ziehen neu an den Standort?
- Wie verändert sich die Nachfrage mittel- und langfristig?
Erst wenn diese Antworten mit der konkreten Planung verbunden werden, entsteht ein marktfähiges Immobilienprodukt.
Die zentrale These
Weder ein tieferer noch ein höherer Preis pro Quadratmeter macht ein Projekt automatisch wirtschaftlicher.
Wirtschaftlich ist, was am Standort tatsächlich nachgefragt, vermietet oder verkauft wird.
Ein erfolgreiches Projekt beginnt nicht mit der Frage, was gebaut werden kann, sondern mit der Frage, was Menschen an diesem Ort tatsächlich bewohnen wollen.
Wer ein Projekt in der Planung hat, sollte deshalb einen einfachen Selbsttest durchführen:
- Würde ich selbst in dieser Wohnung leben?
- Würde ich die geplante Miete dafür bezahlen?
- Könnte ich die Wohnung sinnvoll möblieren?
- Passt der Wohnungstyp wirklich zum Standort?
- Entspricht der Mix der tatsächlichen Nachfrage?
- Funktioniert das Projekt auch ausserhalb der Excel-Tabelle?
Dieser Selbsttest kostet einen Nachmittag.
Ein falscher Wohnungsmix kann Monate Leerstand, Preiskorrekturen und erhebliche Wertverluste verursachen.
Fazit
Ein Projekt kann baurechtlich zulässig, architektonisch sauber und mathematisch korrekt gerechnet sein – und trotzdem am Markt vorbeigeplant werden.
Das Mehrfamilienhaus mit 18 Wohnungen zeigte genau dieses Problem.
Nicht die Lage war falsch.
Nicht zwingend der Preis war falsch.
Der Wohnungsmix passte nicht ausreichend zur tatsächlichen Nachfrage.
Erst durch eine vertiefte Analyse, neu gedachte Grundrisse und ein verändertes Gesamtkonzept wurde aus einem baubaren Projekt ein wettbewerbsfähiges Produkt.
Baubar ist nicht automatisch bewohnbar. Und ein Quadratmeterpreis ist noch keine Nachfrage.
Planen Sie ein Wohnbauprojekt oder prüfen Sie einen bestehenden Wohnungsmix?
Mbreti unterstützt Eigentümer, Entwickler und Investoren bei Marktanalyse, Produktdefinition, Wirtschaftlichkeitsprüfung und Positionierung.
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